Yükselen inşaat maliyetleri, konut arzındaki yetersizlik, göç hareketleri ve konut fiyatlarının erişilebilirlik seviyesinden uzaklaşması, büyük şehirlerde kiralık konuta olan talebi artırdı. Artan talep kiralar üzerinde baskı oluştururken, konut arzını artırmak ve kira piyasasındaki sıkışıklığı hafifletmek amacıyla yeni bir düzenleme hayata geçirildi.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının Resmi Gazete’de yayımlanan “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” düzenlemesi, imar uygulamalarına ilişkin önemli değişiklikler içeriyor. Düzenlemeyle, elde kalan, satılamayan veya kiralanamayan boş ofis alanlarının belirli şartlar altında konuta dönüştürülebilmesine imkan tanındı.
BOŞ OFİSLER KONUTA DÖNÜŞTÜRÜLEBİLECEK
Gayrimenkul sektörü temsilcileri, Türkiye genelinde 10 milyon metrekarenin üzerinde, İstanbul’da ise 7,5 ila 8 milyon metrekare ofis alanı bulunduğunu belirtiyor. İstanbul’daki ofis doluluk oranlarının yüzde 90 seviyelerine ulaştığı, buna rağmen kentte yaklaşık 750 bin ila 800 bin metrekare boş ofis alanı olduğu ifade ediliyor.
Söz konusu boş ofis alanı, ortalama bir konutun 100 metrekare olduğu hesaplamasıyla 7 bin 500 ila 8 bin konuta karşılık geliyor. Düzenlemeyle bu alanların konuta dönüştürülmesi için bir yıllık süre tanındı.
TADİLAT RUHSATI HIZLI ALINABİLECEK
Şehir ve Bölge Plancısı Dr. Müberra Oflaz, imar yönetmeliğinde yapılan değişikliğin asansör, bodrum kat, süs havuzu ve ofis stoklarının konuta dönüştürülmesine ilişkin kritik güncellemeler içerdiğini söyledi. Oflaz, elde kalan, satılamayan veya kiralanamayan ofis binalarının, imar planının izin vermesi halinde, parsel bazında yüzde 60’ı geçmemek şartıyla hızlı şekilde konuta dönüştürülebileceğini belirtti.
Oflaz, daha önce ofis ihtiyacının bulunmadığı durumlarda binaların boş kaldığını, ofislerin daireye çevrilmesi için ise aylar süren değişiklik süreçlerinin gerektiğini ifade etti. Yeni düzenlemeyle mal sahibinin, imar planında konut yapılmasına ilişkin hüküm bulunması halinde, bir yıl içinde başvuru yaparak binadaki ofislerin yüzde 60’ını doğrudan konuta çeviren tadilat ruhsatını hızlı şekilde alabileceğini dile getirdi.
BODRUM DAHİL 3 KATLI BİNALARDA ASANSÖR YERİ ZORUNLU OLACAK
Yönetmelik değişikliğiyle asansör yeri bırakma ve asansör tesis etme koşulları da güncellendi. Dr. Müberra Oflaz, kat adedi bodrum dahil 3 kat olan binalarda asansör yeri bırakılmasının zorunlu hale geldiğini, kat adedi 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansör yapılmasının zorunlu olduğunu açıkladı.
Oflaz, bodrum katta daire, dükkan veya depo gibi yaşam alanı bulunmaması halinde asansörün en alt teknik bodruma kadar inme zorunluluğunun kaldırıldığını bildirdi. Sadece teknik hacimlerden oluşan bodrumların, binada asansör yapılıp yapılmayacağını belirleyen kat hesabına dahil edilmeyeceği kaydedildi.
ESKİ BİNALARDA TADİLAT KOLAYLIĞI SAĞLANDI
Düzenlemeyle eski binalarda yapılacak tadilatlara ilişkin de kolaylık getirildi. Dr. Müberra Oflaz, eski binalarda yapılacak tadilatlarda merdiven genişliği veya koridor ölçüsü gibi mimari detaylarda binanın yapıldığı yılın kurallarının geçerli olacağını, deprem, yangın ve yalıtım gibi güvenlik konularında ise güncel kuralların dikkate alınacağını belirtti.
Oflaz, 1995 yapımı bir binada tadilat yapılmak istendiğinde, daha önce mevcut mimari yönetmeliklerdeki ölçülere uyulmaması nedeniyle belediyelerin tadilat ruhsatı vermeyebildiğini söyledi. Yeni düzenlemeyle, binanın taşıyıcı sistemine dokunulmadan, deprem ve yangın önlemleri alınarak, yapıldığı dönemdeki mimari ölçülerle projenin onaylatılabileceği ve tadilatın daha kolay yapılabileceği ifade edildi.
BOŞ ALANLAR 116 FARKLI BİNAYA YAYILDI
Cushman & Wakefield TR International Sermaye Piyasaları ve Aracılık Hizmetleri Yöneticisi Can Soleyman, Türkiye’deki nitelikli ofis arzının büyük bölümünün İstanbul’da bulunduğunu söyledi. Soleyman, İstanbul ofis pazarında toplam A sınıfı ofis arzının yaklaşık 7,5 milyon metrekare seviyesinde olduğunu belirtti.
Soleyman, İstanbul A sınıfı ofis stokunda yaklaşık yüzde 10 boşluk oranı bulunduğunu ve bunun ofis arzının yaklaşık yüzde 90’ının kullanıldığı anlamına geldiğini ifade etti. Mevcut boşlukların 116 farklı binaya yayıldığını dile getiren Soleyman, boş alanların önemli kısmının büyük metrekareli binalarda yoğunlaştığını, bazı binalarda ise sınırlı büyüklükte boş alanlar bulunduğunu kaydetti.
MERKEZİ İŞ ALANI AĞIRLIĞINI KORUYOR
Can Soleyman, İstanbul’da ofis arzının ağırlık merkezinin halen Levent, Zincirlikuyu, Gayrettepe, Esentepe ve Maslak’tan oluşan Merkezi İş Alanı’nda bulunduğunu söyledi. Soleyman, son yıllarda Kağıthane’nin önemli bir alternatif merkez haline geldiğini, Anadolu Yakası’nda ise Kozyatağı, Ataşehir ve Ümraniye’nin öne çıktığını belirtti.
Soleyman, özellikle İstanbul Finans Merkezi’nin etkisiyle Anadolu Yakası’nın kurumsal ofis pazarındaki payının giderek arttığını ifade etti. İstanbul’daki boş ofis alanlarının farklı bölgelere yayıldığı, dönüşüm uygulamasının ise imar planı koşulları ve yönetmelikteki sınırlamalar çerçevesinde değerlendirileceği bildirildi.
İSTANBUL OFİS PAZARINDA DOLULUK YÜKSELDİ
Sevent Şirketler Grubu Yönetici Ortağı Meriç Diren, Türkiye ofis pazarının ağırlıklı merkezinin İstanbul olduğunu belirtti. Diren, sektör raporlarına göre kentteki A sınıfı ofis stokunun İstanbul Finans Merkezi ve ikincil bölgeler dahil yaklaşık 8 milyon metrekare olduğunu, Ankara ve İzmir ile üç büyük kentin toplamının 9 ila 10 milyon metrekare bandına ulaştığını söyledi.
Diren, B ve C sınıfı binalar eklendiğinde toplam alanın bunun birkaç katına çıktığını, ancak ölçülebilir referans pazarın A sınıfı stok olduğunu ifade etti. İstanbul’un doluluk tarafında tarihinin en dolu dönemini yaşadığını belirten Diren, boşluk oranının kapsama göre yüzde 6 ila yüzde 11 arasında değiştiğini ve stokun yaklaşık yüzde 90’ının fiilen kullanımda olduğunu kaydetti.
BOŞ STOK MERKEZ DIŞINDA YOĞUNLAŞIYOR
Meriç Diren, İstanbul’da merkezi iş alanlarında boşluk oranının yüzde 5 ila yüzde 6 seviyelerine kadar gerilediğini, 2021’de bu oranın yüzde 18’lerde olduğunu söyledi. Diren, boşta duran 600 bin ila 800 bin metrekarelik alanın önemli bölümünün merkez dışında yoğunlaştığını belirtti.
Diren, mevcut tablonun arkasında üç temel dinamik bulunduğunu ifade etti. Son 10 yıldır anlamlı yeni arz üretilmemesi, pandemi sonrası ofise dönüş ve 2023 depremlerinin tetiklediği A sınıfı binalara yönelim, ofis pazarındaki doluluk oranlarını artıran unsurlar arasında gösterildi.
SÜS HAVUZU TANIMI İLK KEZ YÖNETMELİĞE GİRDİ
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişiklikle süs havuzlarına ilişkin tanım da ilk kez düzenlemeye eklendi. Dr. Müberra Oflaz, süs havuzlarının net bir tanıma kavuştuğunu, bahçede yapılan pergola ile süs havuzlarının bahçe alanının yüzde 20’sini geçmeyen kısımlarının imar hakkını sınırlamayacağını söyledi.
Oflaz, daha önce süs havuzlarının binanın inşaat hakkından düşülebildiğini, yeni düzenlemeyle bu alanların bahçe sınırları içinde belirlenen oran dahilinde yapılabileceğini ifade etti. Yönetmelikteki değişikliklerin, hem mevcut yapı stokunun kullanımını hem de atıl alanların değerlendirilmesini hedefleyen hükümler içerdiği belirtildi.
